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陈淮:开发商利润少了房价也不会降

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专访住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮

记者 金辉 北京报道

房地产关乎民生,更是当下中国老百姓最为关心的头等大事,各种媒体上只要涉及房地产的话题总是能吸引几乎所有人的眼球。作为住房和城乡建设部研究中心主任,陈淮的一言一行总能引起社会的广泛关注。最近中国发展出版社出版了陈淮的新书《广厦天下:房地产经济学ABC》,新书甫一面市,很快便成为畅销书,网上一片热评,一些网友甚至称其为“最火爆的房地产解读”。应《经济参考报》记者的要求,日前陈淮从一个学者的角度谈了他对有关中国房地产市场前景的几个核心问题的看法:房价何时会出现拐点?开发商利润减少是否可以达到降价的目的?房子盖得多房价是否会大幅下降?税收对房地产调控到底有多大作用?

开发商利润少了房价也不会降

《经济参考报》:在目前中国的房地产市场上,很多人相信,房子之所以贵,房价之所以高,基本原因之一在于开发商谋取暴利。因此,很多人把房价下降的希望寄托于对开发商利润的抑制政策上。您认为,减少开发商的利润是否可以达到降房价的目的?

陈淮:开发商有没有“暴利”?确实有。但是,暴利未必有降价空间。假定,在北京某地盖房子,每平方米的成本10000元。这10000元包括土地、建筑材料、人工、管理费用等。房子盖好后,开发商以每平方米11000元的价格销售。也就是说,在这个例子中开发商的毛利率只有10%;换言之,这个房子的降价空间最多只有1000元。秘密在于,盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中,在10000元的成本中开发商可能只出了2000元;另外8000元中,可能有3000元来自银行贷款,5000元来自从购房人的预售款。事实上,很多开发商连2000元的“本钱”都不用出,在销售旺盛季节,他们经常“玩”的是“五个锅三个盖”的游戏。这个项目一期的预售款可能会被用来盖上一个项目的四期,以此进一步提高资金的利润率和周转速度。在经济学意义上,利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率,而降价空间只取决于成本利润率。按照我们的上述假定,开发商的利润率达到了50%,而降价空间最多只有10%。所以说,有暴利未必有降价空间。

房地产辉煌期仍将持续20至30年

《经济参考报》:近一段时间以来,各地纷纷出现开发商打折促销的活动,不仅在一线城市,而且已经蔓延到二、三线城市,于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了,您怎样看这个问题?

陈淮:房价由升转降,或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在,这个现象就永远不会完结。但这里格外强调的是,在价格曲线上,由升转降、或者由降转升的那一点,不叫“拐点”,而叫做“极值点”,或者叫“顶点”。

什么叫“拐点”呢?在高等数学上,拐点是指变化率由不断加速变为减速,或者由减速变为加速那一点。在拐点两边,曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降),或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。

实际上,就严格的“拐点”意义说,不管房价是否出现过下降,我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点,也有2009年由减速转为加速的拐点,还有2010年再由加速转为减速的拐点。

从房价变动意义上说,政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”,但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率,并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识,其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用,实际上是不可能取得预期效果的。

房子盖得越多越涨价

《经济参考报》:您在书中谈到,房子盖得越多越涨价,这让人感到很疑惑,按说供给越多价格应该越低才对,请您给我们解释一下。

陈淮:市场经济下价格变动的基本规律是,供给增加,价格就下降。衣服、汽车、钢材等,莫不如此。偏偏房子的价格不一样。很多人认为,中国一些城市房价上涨过快,主要原因是两部分人太坏。一个是地方政府,他们以地生财,大搞“土地财政”;另一部分是开发商,他们谋取暴利,哄抬房价。

在我国的房地产市场上这两个因素确实明显存在。扣除这两个因素,房价还会不会涨?

我们假定,以后给老百姓建房,土地不要钱;开发商也不谋取利润。房价中扣除了土地成本、开发商利润后还剩下什么了?建房子本身的成本,行业术语叫“建安成本”。

假定,我们在北京市的二环路以内建这样的房子;就按每平方米2000元的成本建,按2000元单价卖。接着的问题是,二环路以内建满了、卖完了,还有人要搬到北京,怎么办?咱们是不是得在三环路的地方建?在三环路建设同样的房子,其成本也是每平方米2000元。

问题就出在下一步。如果北京三环路的房子单价也是2000元,那可能会有一户居民和二环路的某户居民商量两家互换,一模一样的房子,我每平方米补贴你1000元。一旦有一户居民换成,意味着北京二环路以内的房价就上涨到每平方米3000元。很容易以此推论,如果北京的房子盖到七环、八环路,北京二环以内的房价就会涨到每平方米30000元!也就是说,即使没有地价上涨、开发商利润,随着城市规模的扩大,房价也必涨无疑。这就是“房子盖得越多越涨价”的道理。

不要指望“一税定天下”

《经济参考报》:近年来在房地产调控中,有一种或可成为“税派”的声音,认为这个领域的一切问题都可以通过征税来解决。他们建议,不仅要对价格暴涨的房子征收土地增值税,对短期持有的投机性需求征收营业税,甚至有人提出,对拥有第二套住房的家庭一律征收高额的“资产税”。您认为,税收能否成为调控房地产的手段?

陈淮:指望“一税定天下”,这显然是过于天真了。这种动辄“以税治市”的想法,从根子上说,是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用,而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。

税收对调控房地产有重要作用,但不能越过一个合理边界去征税。俗话说,是药三分毒。税收这副“药”也是一柄“双刃剑”,它不仅不能“包治百病”,而且吃错了、吃多了还会有很大的不良后果。税收是政府集中资源的主要途径。把资源集中在政府手里,在一定范围内,政府可以更好地提供公共产品,救助、保障低端群体。但政府并非是一个高效率的资源配置者,离开市场优胜劣汰的竞争机制,优化和效率是无法充分实现的;而且过度依靠行政权力配置资源,一定会导致寻租腐败。房产税对房价肯定有影响。从短期看,一些手握多套房子的人因为持有成本的上升,可能会把闲置的房子推向市场。另一方面,房产税也使一些原准备买大房子的人顾及未来长期纳税的负担而改为选择较小的房子,由此而来,市场需求会相对缩小。供求关系的这种变化,当然会反映到房价中。但即使如此,我们也仍要明确无误地强调,房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收资产税,这是一项长期的制度建设。一旦开征,将来不论房价的高低涨落,这项税都将存在下去。

楼市调控没打算让所有开发商都活下去

《经济参考报》:随着各地房价或明或暗的下降,近来,在多个地区出现了老业主打砸售楼处,要求退还差价的现象。从一个学者的角度,您认为,应如何看待这一问题?

陈淮:从北京、上海发端,“楼盘降价—老业主抗议—新业主抢购”似乎已经成了多座城市都在上演的戏码。这只是房地产市场更迭变化的开始。房地产业在创造了住房总量20年翻7倍的奇迹之余,已经到了转型的“关口”。抑制过度的购房需求,推动楼市的优胜劣汰已经成为迫在眉睫的任务。

楼市调控没打算让所有开发商都活下去。没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利,楼市自然也不能例外。楼市在未来需要做好准备,迎接政策和现实的两大考验。其中,政策的考验包括了货币政策和利率的规律性调整,以及宏观经济反通胀的大环境;现实的考验则是购房者对商品房品质和配套的日益挑剔。在这样的考验下,势必会有一些开发商“掉队”。

没有病弱个体的不断淘汰,房地产行业就不可能得到提高。就像上世纪名噪一时的家电品牌到今天已经基本绝迹,但并不妨碍中国登上世界家电大国的“宝座”。同样的,房地产业也将会有这样一个轮回和蜕变的过程。

(作者:金辉)

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