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中小房企为凑工程款狂套现 开发商完败政策调控

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11月18日,银监会发布了2011年第三季度《中国银行业运行报告》,三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长,部分城市房屋销售量已经出现下滑,房价有所回落,土地流拍或底价成交现象明显增多,开发企业资金链普遍趋紧。没有雄厚的资金支持,没有银行贷款的支持,更没有金融机构输血,被逼无奈,不少中小房企只得自己寻求新的融资渠道过冬。

  ·现象·

  中小房企资金链面临压力

  “你们先干着,钱的事没问题。”放下手中电话,怀柔一家地方房地产公司的营销总监简单整理下衣领匆匆地跑向了楼下的售楼处。由于公司不大,凑工程款的职责也由他兼任。

  “今天卖得好不好?”在得到销售人员否定的回答后,他转身上楼考虑如何才能结算眼前这笔数额庞大的工程款。在走访北京郊区及周边地区后,记者了解到,如同这位营销总监一样,不少房企或项目都面临着资金的压力。

  据上述营销总监介绍,如今,房企有相当一部分中短期债务将到期偿付,但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷的背景下,拿什么还钱,已成为众多“钱荒”房企的一大难题。

  其以自己销售的项目为例,房子日均销售不足2套,抛除成本后,剩下的钱全部要支付工程款及材料款。“目前,1000万元的工程款欠款只解决了500多万元,剩下的500多万元还没有着落,而这些还没有算上材料款。”

  此前,全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪接受媒体时表示,目前房地产企业通过各类融资渠道获得的资金达20万亿元。而这20万亿元,相当于国内银行贷款总量的36%。

  不难看出,在银根缩紧,按揭利率上升的同时,房企资金链所承受的压力越来越大,中小型房企更是首当其冲地成为了“限购政策”祭品。

  ·融资渠道1·

  借高利贷 “等死不如赌一把”

  “借高利贷是找死,不借高利贷是等死。”如今,这句话广泛地流传在中小型开发商口中。

  11月初,记者跟随北京一家小型房地产开发商来到了固安一所金融贷款担保机构。与其他融资机构不同的是,这所机构外表虽是帮助各类中小企业进行小额贷款及融资担保服务,但实际却成为了当地及北京郊区县一些中小房企融资新渠道。据知情人士介绍,开发商借高利贷如果没有介绍人,任何人是无法在这家金融机构申请到“专门贷款”。

  “你好,有什么可以为您服务?”走进该金融机构一名客服问道。在看到开发商拿出的介绍信后,便带领其走进了后面的屋子。不到3个小时,便达成了此次借款初步协议。

  “可以借500万元,月息4.5%。分5次打入账户。1年内还清”。该开发商向记者透露,“借了这些钱,暂时能过个踏实的年了。如果来年限购政策取消,这笔钱就好还了。”

  按照这位开发商所说,记者简单计算了一下:借500万元每月要支付利息22.5万元,并且按“利滚利”计算。如果贷款期限达1年,则要偿还近1000万元的本息。如此高额的贷款利息,也确实印证了“借高利贷是找死,不借高利贷是等死。”

  “别小看这500万,很多人想借都借不到。如果工程款不能结,年底工人们来讨债,整个公司都完了。现在想跟这些金融机构借款,需要提供的材料比银行还要多,除去土地使用权证、销售许可证外,房子真实的销售价格及销售表都需要提供给金融机构进行审核。如果达不到放款人的要求,钱一分都不会借。他们借钱时考虑的是房子能否竣工及竣工后是否好卖。而对于一些极其缺钱或者地理位置不好的项目,他们一分钱都不会借。”

  在与这位开发商交谈过程中,记者得知,平谷、燕郊、香河等地的地方开发商由于资金问题,或多或少都借过高利贷。随着年根的临近,如果公司其他融资渠道没有进展,借高利贷恐怕将蔓延成为普遍现象。

  ·融资渠道2·

  老房典当 开发商四处押房

  即便是为筹工程款,但高利贷动辄3%至5%的高额利息,也被不少中小开发商视为下下策。而典当则成为了来钱最容易、利率较低的“融资”方式。

  据华夏典当行提供的数据显示,从今年9月至今,汽车、房地产抵押业务同比增长了40%。“目前汽车、房地产抵押成为了增长最快的业务。”华夏典当行工作人员介绍。

  北京典当行业协会会长郭金山表示,无论从典当行数量上还是累计发放的当金方面今年均呈现上升态势。所典当金额约有70%至80%的资金用于中小企业经营。

  据他介绍,截至2011年上半年,全国典当业实现典当总额1180亿元,同比增长38%,其中,动产典当业务占比25%,房地产典当业务占比53%。

  “很多房地产公司的人最近都在办理典当业务,多的时候,一个人可能会抵押4套至5套房产。”北京永安里附近一家华夏典当行员工说,“抵押的房屋房产证上写的不光是一个人的名字。不难看出,房地产开发商也是在到处找房子典当。”

  大兴一项目销售总监也证实了上述所说的情况。他表示,现在房地产市场存在着一部分“以房换房”的现象。而与通常意义的“以房换房”不同,现在开发商会从员工手中“收取”具备抵押资格的房屋,再将项目的新房抵押给员工。“当然,这一情况并不多见。市场上所典当的房屋更多还是来自于开发商高管层。”该营销总监表示。

  对此,郭金山认为,典当行真正的内涵已经不再是传统意义的典当行,而是“小银行”、“贷款公司”。不过,他也指出,典当行具有息费较高的弊端,应该是一部分企业在特定阶段的选择。“短期、小额、急用的资金可以找到典当行,借款长期使用是用不起的。”

  ·融资渠道3·

  新房抵债 施工方低价卖房

  除去高利贷、典当等高利息的融资渠道,开发商更多的还是希望能够用房来抵押工程款。近日,不少老百姓的手中多多少少都收到了类似的短信。

  “哥们,有好事了,我这有6套抵工程款的房子对关系户销售,全部是首层90平方米南北通透二居,送30平方米至50平方米可采光地下室和30平方米至40平方米双花园,原价320万元/套,现价仅265万元至276万元/套。想要的话必须本周日前认购,过期就抵工程款不对外销售了。”指着手中的短信,徐先生表示,这已经是这个月收到的第3条该类短信。

  11月19日,记者按照短信来到了位于南三环的该项目售楼处。不少售楼员均表示,项目没有降价,更没有收到便宜销售一些房源换取工程款的通知。

  但在项目附近,记者碰到了负责该项目工程建设的一名负责人,他说:“开发商表示可能将有30多套房抵押6000多万元的工程款和材料款,我们商定最后的期限在今年12月底。如果开发商不能结算这笔款项,我们将获得30多套房子。”该负责人表示,如果开发商以房抵押,那么在获得房源后,他们也将委托该项目销售人员,低价处理。“卖一套算一套,毕竟很多工人等着拿钱回家过年。”

  据他介绍,相比前两年而言,今年开发商拿出的房子要远远多于往年。“往年因为房子升值空间大,因此开发商很少会选择以房抵押工程款,最多的时候也就五六套,但今年一口气推出这么多,足以看出开发商的压力有多大。”

  ·专家·

  开发商完败政策调控

  瑞士信贷第一波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬认为:“房地产市场,是中国经济最大的变量。开发商在与政府的博奕激战中完败。如今,以北京市场为例,政府并未因经济形势转差而放松对房市的调控。从‘金九银十’成交量来看,成交量骤降,使得开发商的财务状况仍在继续恶化。”陶冬表示,今年年底至明天春节间,可能成为一批开发商的“阎王勾命期”,房价继续波动下行无可避免,越来越多的开发商不支倒地或难以避免。

  但他同时表示,现在的房地产市场还远未到崩盘期。“尽管多数大型开发商的杠杆水平比三年前有明显下降且中小型房地产商面临破产。但在这种环境下,一些大型房企资金还十分充足,只会让更多中小型房地产商被大型房企并购。只有一些没有优秀土地及项目资源的房地产开发商才会面临破产。因此,这意味着房地产市场处于有序调整之中,而非要将整个房地产市场推倒重建。”(记者 徐楠)

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