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住房价格趋向理性 下跌是客观趋势

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任何一种投资品都不可能只涨不跌,房地产市场也不例外。房地产繁荣已经持续十年以上,以北京为例,2002年至今北京房价上涨约4倍。综合考察当前国内外因素,都预示着住房价格下行或将是未来趋势。

  目前,欧美债务危机吸引国内资金到国外投资房地产,但对国内银行业构成压力,这将抑制国内房价上涨冲动。此外,国内限购和未来房地产政策完善乃至税收结构(开征房地产税、遗产税等)的调整,都将抑制未来房价上涨。

  从货币政策来看,将不会回到2009-2010年状态,这也制约了房价回升空间。目前房价下跌,限购是一个因素,但主要还是市场力量在发挥作用。2009-2010年的住房价格不降反升,是银行主动放贷、货币政策较宽松所致。当时的房地产市场不仅吸纳股市资金,也吸收社会过剩流动性,信贷资金过分集中到该产业。但今后房地产贷款不会回到前两年的状态,房价持续下跌是必然趋势。

  信贷结构调整,也催促房价下跌。支撑高房价的根本因素是银行信贷,2002年以来,银行信贷差不多翻两番,住房价格也是如此。但目前房地产过高的比重不可持续,因此,未来房地产的信贷规模不会与信贷总规模同步增长,只能低于信贷增长,甚至总规模下降。只有这样,才能引导企业投资于其它产业和研发,房地产价格也将回归理性。

  房地产价格下跌,与股市、投机品价格下跌规律基本雷同。当价格下跌达到15-20%,后续的情形将超出预料。那些在一些城市购买几十套的投资人,将率先降低房价,而且幅度至少在10%-15%。如果降价超过6-12个月,仍不能出货,降价的幅度将更大,大企业也必然跟进,房价将趋向理性。

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