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住房保障法拟立法规定政府与住户共有经适房产权

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    清华大学法学院教授日前透露,我国已经开始起草《住房保障法》。这部法律的起草和进展情况如何?《住房保障法》究竟能够对居民住房起到什么样的保障作用?本报记者昨日专访了《住房保障法》起草小组专家成员、清华大学法学院副院长、清华大学房地产法研究中心执行主任申卫星教授。

    申卫星:这部法律定位于社会法、基本法,是保障性的、具有社会福利性质和社会财产再分配性质的法律,而不是一部社会救济性质的法律。该法由国家住房和城乡建设部住房保障司主持,清华大学法学院组织专家,讨论起草形成一个该法的理论版本,同时,深圳住房保障中心起草一个该法的实践版本。目前,这两个版本均已起草完成并融合,成为国家住房和城乡建设部住房保障司的内部讨论稿。

    记者:这部法律对于住房保障的基本原则是什么?能够对我国居民住房进行什么样层次和范围的保障?

    申卫星:法案第一条就提出要保障所有人的居住权利,满足城乡居民的基本住房需求。该法的基本原则是广覆盖、保基本;采用的基本手段为廉租及公共产权。

    就广覆盖而言,我们希望能够尽可能覆盖广泛的收入群体,而不单单是少部分人受益。当然,尽管是尽可能多的人受益,也有层次划分,目前看来,还达不到居者有其屋。特别是对于收入水平较低的贫困的家庭而言,无法拥有房屋的产权或完整产权,但可通过廉租房制度保障其住有所居。

    就保基本而言,主要是指保障基本住房,包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等,以解决低收入者的基本住房需求。如果希望获得更好的居住水平,那就需要由商品房市场来解决。

    除此以外,该法的基本原则还有保基本、分层次。就是对不同收入群体分不同类型保障其居住权,如,比较贫困的阶层以廉租房方式解决,条件稍好者以经济适用房的方式解决,条件更好的可以购买限价房;条件更再好的以住房公积金的方式来保障。

    《住房保障法》主要保障谁

    记者:如何理解保基本?这部法律的主要保障群体是什么?

    申卫星:保基本是指要保障我国居民住有所居的基本权利,比如,流浪街头的人群就属于社会救助范畴,而不属于这部法律的保障范畴。此外,这部法律惠及的基本人群主要是中低收入者,满足他们的基本需要。

    这个基本需包括面积、户型设计、配套设施、安全标准、质量标准、地段等。另外,照顾基本国情,要逐步推进这个住房保障制度。因为各地区情况不同,中西部差别很大,不能一刀切,条件好的可以先行推进,而对于经济条件相对落后的地区要逐步推进,国家会统一规划来推进这一制度。

    记者:根据法律的草案,关于住房基本保障的范围如何来划定?比如,对经济适用房和廉租房的申请对象有没有具体规定?

    申卫星:是否可以被纳入最低住房标准,各地可以按照各自不同的标准进行衡量。比如,根据重庆市的相关统计,该市目前人均住房面积为28平方米,最低住房标准为人均13平方米。如果人均住房标准低于13平方米就可以进入受保障范围,可以购买经济适用房和承租廉租房。

    不过,目前,究竟是以人均居住面积还是以个人收入高低来衡量仍在讨论中,我想应该是以收入为准,低收入者又无房的就可以得到廉租房或经济适用房保障。而各地可以结合当地情况,对基本保障标准的设定因地制宜。

    经济适用房产权如何分配

    记者:为何在法案中特别提到,除了实现居者有其屋的保障外,对保障性住房的地段、房屋质量、配套设施也要一并保障?

    申卫星:法案中会有与配套设施、建设标准等相关的详细规定,对地段的保障主要是考虑要防止形成贫民窟。如果一个地区全都是廉租房,这个地区的孩子在成长过程中会有很大心理压力,这将进一步引发社会问题,我们希望既解决问题,又不制造新问题。此外,关于建设地段、住房标准等问题在草案中都有明确,但我个人认为应该更加明确。比如,对于房屋的建筑安全质量标准应更明确,防止开发商由于认为经济适用房利润低而偷工减料、粗制滥造。此外,关于交通、超市、医院等配套标准也应该更详细,达到基本需求。

    记者:法案中明确提出了共有产权的问题,主要是出于何种考虑?
   
    申卫星:过去经济适用房是有限产权,购买5年后可以上市出售。因此,很多人千方百计购买经济适用房,甚至作为投资。5年后,把以极便宜的价钱买到的房屋出手,就可以获利不菲,这激发了很多人为牟利而造假。在这个内部讨论稿中,关于经济适用房的产权问题,规定将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权,出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定,5年后,这样的共有产权房屋也可以上市出售,出售后的资金按照出资比例进行分配,这样,将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间,让经济适用房惠及真正需要保障的人。

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