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记者观察:房贷迷局的背后

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  □本报记者 张朝晖

  相比购房者对房贷收紧的“风声鹤唳”,商业银行却表现得悠然自得。不少银行客户经理盘算,现在房贷的审批时间变长了,也不急于将贷款放出去,好像大家都在观望管理层是否将会对优惠政策作出一定幅度的调整。

  业内人士说,从目前的情况来看,各部门之间在是否取消楼市优惠政策上有不同的看法。对银行来说,一方面没有了放贷压力,另一方面七折房贷给银行带来的利润空间不大,存贷差很小;建设部门作为这个行业的主管者,更希望楼市能够平稳不大起大落,所以不太主张取消优惠政策;由于今年税收压力异常之大,财政部门可能希望增加在楼市交易中的税收,较为倾向于取消二手房交易营业税的优惠政策。

  部门之间对房贷优惠政策“暧昧”的态度,和迂回跌宕的放贷政策信息,使得楼市中的盲从、恐慌性消费刺激楼市的成交量大幅飚升。房屋价格更是在短时间被推向一个新的高峰。

  有评论指出,房贷政策正在被娱乐化。缺乏监管层“主流”的声音,而一味放任市场的炒作,将为房地产市场埋下更大的隐患。所以,在出席2009北京国际金融论坛的间隙,中国银监会副主席蒋定之明确表示,目前房贷政策没有改变。

  权威人士证实,管理层将继续推行优惠政策。目前确实听到了不少商业银行的抱怨,认为现在继续执行优惠利率对银行盈利构成了拖累,银行希望管理层适当将优惠政策收紧或者取消。

  甚至有银行高管打起了“小算盘”,如果银行自行提价将和客户形成对立,甚至被指责为过度逐利,这不利于维持商业银行建立起的较为稳定的客户基础,甚至会有损银行的品牌。

  房贷优惠利率的执行,让银行业务上作出了相应的调整,随着息差的收窄,房贷对银行的利润贡献度不像以前那么大了,银行并没有像往年一样鼓励开展房贷业务,而是把挖掘客户的重点放在了中小企业。

  其实,现在的商业银行不仅看到了房贷市场的竞争加剧,息差收窄导致盈利贡献度下降,更是对于房地产风险给予了高度的重视。

  数据显示,2009年以来信贷资金大量进入房地产市场,加速了楼市回暖。从已披露半年报的上市银行数据来看,房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。以居民户中长期贷款作为进入房市的资金来估算,2009年1-9月份,居民户中长期贷款增加1.17亿元,占全部新增贷款的比重在13.4%左右。此外,2009年以来月度新增居民中长期贷款一直保持上涨趋势,在新增贷款中的比重也持续扩大。

  根据国际经验表明,随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加,特别是银行的不审慎行为和冲动放贷,会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显。房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中,往往会导致银行不良贷款率的同步上升。这一情况在以往一再得到印证。从香港的经验来看,1998年香港一半房屋价格下跌50%,银行不良余额及不良率上升300%以上。

  如果商业银行认为房贷风险提高了,按照定价覆盖风险的原则,当然需要提高相应的利率水平。

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