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二套房贷新政风险定价存疑 银行仍有灵活空间

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  首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。随着“二套房贷首付四成”政策的出台,中央对房地产市场的税费、土地和金融政策一一落地。这一2009年已有的“旧政”,让之前流传的“首付五成”、“提高利率”等一系列传言一一破灭。

  记者紧急连线多家银行,银行个贷部均表示,目前已经注意到国务院的通知,但是仍然没有接到央行或者总行的文件,因此尚且按照原计划执行,但是不排除近日会有文件细则下发的可能。

  银行灵活掌握二套房利率

  早在2007年9月,央行、银监会在宣布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时,就明确了对二套房贷首付40%以上的规定。不过,受金融危机影响,上述政策并未被商业银行严格执行。

  “10日出台的这个消息并没有特别之处。”一家国有大银行的房贷业务负责人表示,从该通知的内容来看,与去年11月银监会要求一致,并且间接否认了最近市场上流传的所谓二套房贷首付要提高到五成的说法,而是统一为四成。另外,二套房贷利率也没有强制商业银行统一在基准利率基础上上浮10%,银行仍然有一定的自主权。

  “国十一条”对二套房贷利率并未提出明确的上浮比例。对此,接受采访的银行人士认为,按照“贷款利率严格按照风险定价”以及“加大差别化信贷政策执行力度”的要求,今年银行放贷不会再像去年那样宽松,今后二套房贷获得利率折让的空间不会很大。

  一名支行行长认为:“这是监管部门有意模糊利率,好让各家银行自己把控。”据了解,今年以来,像去年那样大面积获得7折房贷优惠利率的客户越来越少,但“二套房”贷款客户如果自身资质优良、还款能力强,仍可以得到部分利率折让。

  “此次的国办《通知》最大的特点是,仅仅规定了二套房贷款的首付比例,而未提及利率的执行标准。”一位国有银行内部人士表示,四大国有银行基本都按照央行、银监会等相关部门的规定政策严格执行,但其他的中小银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力,往往在利率上会执行最为优惠的标准。“银行的操作范围,预计仍在基准利率7折到1.1倍之间,甚至有可能上浮。”

  中央财经大学中国银行(601988)业研究中心主任郭田勇认为:“国十一条”将从需求上打击投机购房,并将以往的政策漏洞补牢。尽管从理论上来说,二套以上购房者更加有还款能力,但这并不意味着其违约风险小,因为投机购房者的杠杆率较高,资金链断裂的风险更高。一旦利率和首付比例要求提高,他们的还款能力将大打折扣。

  对于二套房贷,外资行一直比较谨慎。外资行人士表示,二套房贷即使执行新政策,对其影响也并不大。他们的房贷标准仍是跟着政策走。恒生银行人士表示,恒生绝大部分个贷都是首套房贷,对于第二套房贷的发放则更为谨慎,将二套房贷当做优质客户的个案来处理,且严格执行政府的二套房贷政策。而东亚银行表示,东亚在房贷方面一直比较谨慎,目前个贷占银行信贷的比例较小。花旗也表示,其对二套房贷早就按首付四成、利率上浮来执行。

  利率“风险定价”存疑惑

  多数银行人士还表达了对利率“风险定价”的疑惑,认为“国十一条”里没有像银监会“二套房贷规定”的基准利率1.1倍的具体规定,则意味着各家银行在利率定价方面的自主权将更大。上述国有银行的房贷业务人士透露,今后二套房贷利率提高到基准利率1.1倍的规定,将成为一个“泛标准”,各家银行将视具体贷款客户的资质不同,来确定不同的利率。

  “政策层面上还没有改变,估计是银行操作层面的变化,和各家银行自身的调整有关。银行出于自身经营的需要,对相关个人贷款业务做出调整很正常。” 郭田勇补充分析道。

  一家股份制商业银行支行客户经理在接受记者采访时表示,二套房贷的优惠措施完全是各银行根据自身情况来确定的,在利率浮动方面,由于各银行的放贷额度基本用完,去年末收紧二套房贷实属银行“惜贷”情况下的自身调整。

  他进一步表示,银行近期普遍拉长了贷款审批时间,对二套房贷款的受理、审批都更加严格,条件审核也较之前更加谨慎,放款速度也大大放缓,二套房贷收紧闸门主要还是出于自身经营状况的考虑。

  受访银行人士对记者称,本次国务院下发的《通知》中一改2009年提法,并未将改善性住房概念纳入其中,这是自2008年末以来首次为市场给出明确的二套房认定标准。

  “目前的地产市场已经不需要2009年初那样通过政策来刺激,改善性住房概念退出也在情理之中。但对银行房贷市场而言,却意味着好日子的结束,因为政策模糊带来的业务空间已被封死。” 郭田勇对记者说。

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